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La importancia de realizar un avalúo crediticio exacto y preciso

Agregado 17 octubre, 2016 » por: » Categorías: Blog » 0 Comentario

La razón de realizar una investigación exhaustiva, mediante las diferentes metodologías de la valuación es la escogencia adecuada de estas o su combinación para obtener el valor exacto y preciso de un bien, de esta manera se evita la distorsión, no solamente del valor de ese bien valuado, sino que también evitamos sobreestimar valores o ya sea subestimarlos al valor del entorno del bien y sobre todo a futuro.

No sé si me explico, a ver, vamos a explicarlo de otro modo… Al alterar el valor real de un bien se afectan muchos aspectos, entre los cuales están: el ambiental (aunque usted no lo crea…-más adelante lo explicaremos, en otro blog), pero sobretodo el aspecto socio-económico es el más alterado, al arrastrar consigo toda una red financiera bancaria recalculada y revisada constantemente que depende de grandes fondos de capital que se liberan de manera eventual dependiendo de la situación económica del país regida resumidamente por la inflación.

Por lo tanto a nivel local se debe entender que si la tendencia de los avalúos es hacia a la sobreestimación, que a criterio personal es la error más tipificado generalmente, los bancos estarían liberando más dinero de lo que realmente vale una prenda hipotecaria en el mercado, por lo que rápidamente se quedaría sin el fondo designado que fue liberado ocasionalmente y si esto ocurre debe aumentar los interés a los siguientes créditos para poder ofrecer siempre este servicio; por eso los bancos siempre tienen dinero para prestar, aunque algunas veces las condiciones no son las mejores para endeudarse.

En caso contrario, si a los bancos entraran muchos avalúos subestimados, no se colocaría el dinero en el mercado, por lo tanto resulta una economía poco dinámica en la cual la gente no gasta su poco dinero que le queda y esto es como meterle un tronco al engranaje económico del país, que de por sí ya va lento.

En cualquiera de los 2 escenarios a los bancos no les sirve dejarse propiedades sobre ni subestimadas porque si el deudor deja de pagar sus cuotas, el banco debe vender los bienes recogidos, los cuales no le será nada fácil colocar en el mercado por 2 razones muy sencillas: la primera porque están valorados muy caros en función a la realidad y nadie va a pagar caprichos solo porque a un perito se le ocurrió asignar un valor absurdo al inicio del trámite financiero del bien recogido y segundo porque la gente en general no tiene mucha liquidez para poner la prima y endeudarse en comprar dicho bien, el cual aunque este barato, no hay suficiente encadenamiento comercial en el mercado como para aspirar a invertir en otra cosa, como un nuevo bien, en este caso.

Conozco un caso en Uvita de Osa (sin mencionar nombres), donde ocurrió que el banco recogió un inmueble por falta de pago, el cual todavía está en venta y se anuncia todos los días por las pantallas informativas al interior del banco, esto debido a que fue sobrevalorado en su momento, en el 2007 antes de la Gran Recesión mundial y así existen muchos más casos similares en nuestro país y el resto del mundo. De manera que dando un valor exacto y preciso a los bienes se evita que inclusive volvamos a caer en sesgos cuyas repercusiones son trasnacionales y de recuperación a largo plazo, donde durante el camino a la cicatrización muchas personas tanto físicas y jurídicas pierden sus bienes más apreciados a raíz de sus esfuerzos de toda una vida como por ejemplo la pasada Crisis Financiera del 2008, de la cual al día de hoy no nos hemos recuperado del todo.

Y es que el problema trascendental es que todos creemos que lo nuestro vale más que lo del vecino… Por eso la valuación en si misma debe obviar esta tendencia y muchos aspectos más como por ejemplo proyectos de desarrollo que vendrán en el futuro y que podrían aumentar la plusvalía de un bien, pero a la larga todavía no están, no existen, no son ciertos, no son reales, aunque existan los planos constructivos aprobados y la construcción avance sin parar, no se puede contar con esas supersticiones, menos en nuestro país donde la burocracia atrasa y detiene el desarrollo tan fácilmente.

Por eso un Perito debe contar con esos y otros aspectos técnicos, sin dejar de lado su experiencia y sentido común para ser exacto y precio en sus avalúos con el fin de no generar tendencias hacia el alza o baja de los valores de las cosas.

“La verdadera valuación es ciega pero puede ver en la oscuridad”.

Por: Ing. Esteban Ramírez Rivera.

Perito Valuador

Miembro del Instituto Costarricense de Valuación (ICOVAL).